新闻资讯

行业动态

以房地产为投资核心的时代,延续还是终结?

来源:互联网添加时间:2020/04/27 点击:

疫情过后,深圳房价似乎和全国的经济形势冰火两重天,一边是经济数据的剧烈下滑,一边是深圳地产的火热,甚至出现个别房产一个月内涨价100万。不禁让很多人感到困惑,不是说好的“房住不炒么”,难道疫情过后房地产还有新的篇章?

首先,我们一起了解下房地产的本质和功效:①盘活土地资源,增加财政收入;②房地产是经济纲领,带动一系列产业链发展,增加社会就业和农民工收入;③合理配置资源,也是劫富济贫的工具,一二线核心资源由富人群体博弈,非核心资源由中产阶层买单,经适房和廉租房等保障低收入人群;④防止通货膨胀,货币蓄水池;⑤激发人民进取心,保持社会活力。买好房、买大房、还房贷成为大众奋斗的动力。下面,我将运用艾略特波浪理论来分析,并就国家调控政策进行独到而深入解读。

美国证券分析师拉尔夫·纳尔逊·艾略特利用美国道琼斯工业指数为研究工具,发现不断变动的股价规律和形态反应了自然之美和斐波那契数列(黄金分割率数列)原理。1946年,艾略特完成了关于波浪理论的集大成作品《自然法则-宇宙的秘密》。艾略特坚信,他的波浪理论是制约人类一切活动的普遍自然法则的一部分,普遍适用于参与人数广泛的持续性活动,反应的是群体的心理波动。艾略特波浪理论对市场运作具备了全方位的透视能力,从而有助于解释特定的形态为什么要出现,在何处出现,以及它们为什么具备如此这般的预测意义等等问题。另外,它也有助于我们判明当前的市场在其总体周期结构中所处的地位。

这个理论的前提是:股价随主趋势而行时,依五波的顺序波动,逆主趋势而行时,则依三波的顺序波动。长波可以持续100年以上,次波的期间相当短暂。其最核心的观点是事物发展通常呈现螺旋波浪发展:①一个完整的循环包括八个波浪,五上三落。在上升趋势中又分为3波主要推动浪和2波调整蓄势浪。②波浪可合并为高一级的浪,亦可以再分割为低一级的小浪,如下图所示。

从上证05-08年牛市的走势可以看出,在整个上升趋势中可以看出,市场的股价和成交量变化主要分为5波,其中1、3、5浪是推动上升波,2、4浪是调整蓄势波。在第3浪拉升的时候,成交量迅速暴增,市场人气极其旺盛,而此时主力机构则开始出货。经过4浪调整蓄势以后再次进入5浪拉升,市场进入更加疯狂的全民炒股时期(甚至连扫地阿姨跟和尚都开始炒股),但成交量却比上一波萎缩,说明市场上买入的都是散户,主力机构则是接近出货尾声。

房地产作为一个全国性的大市场,参与人数全面广泛,符合艾略特波浪理论模型的条件。笔者根据全房地产市场历年量价变化进行阶段划分:

第1浪上升期(1998年-2007年):住房分配货币化(商品房)和按揭购房政策全面实施,房地产市场开启了一轮牛市的序幕。

第2浪调整蓄势期(2007年-2009年):2007年,民怨沸腾之下,《关于加强商业地产信贷管理的通知》下发,叠加美国次贷危机的冲击,一直上涨高烧不退的房价立刻跳水,北上广深这4大一线城市出现了大量的地产中介门店倒闭现象,房地产交易量价齐跌。

第3浪爆发期(2009年-2014年):2008年美国次贷危机过后,QE量化宽松,中国政府为刺激经济被迫推出“四万亿”放水,同时银行降息降准,对房地产再次松绑,2009年终于触底,迎来了房地产市场全面爆发的黄金5年,这波房地产上升浪极具爆炸性和全面性,进入全民炒房时代。

第4浪调整蓄势期(2014年-2016年初):前期由于房地产过快增长,连续几年国家提出“防止楼市过热,抑制楼价过快上涨”调控政策,直到2014年终于出现拐点,部分二三线城市房价回调,楼市量价齐跌,市场看跌预期形成,业界普遍认为房地产的黄金年代结束,将迎来白银时代,李嘉诚、潘石屹等开始逐步退出国内市场,万达、恒大也开始房地产文旅转型,正如上证牛市中的那些机构主力开始逐步卖出一样。

第5浪冲顶期(2016年至今):国家为了帮助科技企业提供融资平台,推出了创业板,2014年提出“大众创业、万众创新”口号,通过发动一波牛市为经济转型提供动力,但由于2015年全球朱格拉周期见顶经济下行,美元升值抽血,企业本质上盈利不好,再加上市场杠杆资金超配,最终导致了严重股灾。为了防止经济进一步下滑,国家不得不把房地产再次彻底松绑,以至于2016年开春后全国发起了由一线蔓延到二、三、四线的房地产快速上涨潮。

2018年以后,随着房地产市场去库存基本完成,中长周期(康波和朱格拉周期)共振下行风险愈来愈近,房地产市场泡沫进一步发酵,已成为我国严重的金融隐患。国务院金融稳定发展委员会成立,提出了“防范系统性金融风险”、“房住不炒” 等口号,实施金融去杠杆“三板斧”:限购限贷、整顿影子银行、控制地方债,之后出现大量P2P项目暴雷,影子银行消失,银行的不良贷款率得到控制。从当前的全球经济格局来看,我国的金融去杠杆政策十分具有前瞻性,如果任由房地产市场和金融秩序野蛮生长,那么即将到来的金融海啸和危机将会使我国面临像美股那样巨大的风险挑战。

我国经济增长主要依靠“三驾马车”,2019年经济半年报显示消费贡献率60.1%、投资贡献率为19.2%、净出口贡献率20.7%。而今年全球疫情大流行,欧美很有可能爆发经济危机,出口这条腿基本“瘸”了,只有依靠提振消费和投资来促进GDP增长。房地产对经济拉动效应主要体现在投资和消费端,但这一效果出现了边际递减。

图中我们可以发现房地产对GDP的拉动由2009年的近70%逐步衰减到2019年的20%以下。为什么会出现这一现象,我们继续往下分析。

如上图,居民部门杠杆率在2008年后经历了三轮快速加杠杆,杠杆水平由20%迅速提升到50%以上,安全空间被快速消耗。中央定调“房住不炒”,实施限购限贷,居民杠杆过快上升的势头得到初步控制,2019年一季度居民部门杠杆率为54.3%,较2018年底上升1.1个百分点,个人住房贷款增速显著下降。有人说“居民部门过高的杠杆率抑制了居民消费能力”,其实这个说法并不准确,我们一起来看下图。

可以发现,当居民杠杆率上升的时候,消费增速也是上升,因此是否可以把论断调整为“由于居民杠杆率过高,导致杠杆提升速度和安全空间下降,进一步传导至消费增速显著下降”。

既然如此,现在全球经济下滑严重,是否能适当加大居民杠杆率呢,只要控制在安全边际内运行?那么,我们再来看一组数据:2019年房地产行业吸纳了我国全部金融资源的35%以上,融资规模约为75万亿,而其所创造的GDP 占比却只有6.9%左右。房地产占据了社会的大多数金融资源,而其产生的效益并不高,投入和回报不成正比。可见,房地产投资并非带动GDP增长的主要力量。因此,在全球经济风险加剧的情况下,如果继续吸食“经济鸦片”,提高居民杠杆率,只会加剧金融风险,对GDP贡献率并不大。

科学技术是第一生产力。面对我国面临的严峻经济形势,只有把资源高效集中地运用在新技术产业和刺激群众消费上,加速推进“中国制造2025”,才能逐步摆脱经济增速下滑的局面,真正实现经济转型发展,抢占全球经济制高点,彻底摆脱“中等收入陷阱”,为即将到来的第四次工业革命做好前置技术准备(5G、万物互联)。

我在上篇文章里提到过下波康波周期(第四次工业革命)的主导技术是人工智能、量子计算和可控核聚变,我国和美国正处在迈向第四次工业革命的第一梯队。人工智能方面,美国相对领先,我国芯片技术是短板;可控核聚变,我国拥有全球唯一台全超导托卡马克核聚变实验装置;量子计算,我国有量子通信,美国有量子计算机,旗鼓相当;前置技术5G、物联网,华为世界第一。值此百年未有之大变局,我们更应该心无旁骛地把全社会主要资源投入到即将到来的第四次工业革命技术研发中,才能真正实现中华民族伟大复兴。

1998年以来,我国房地产调控政策层出不穷,但概括起来主要分为两类:一是2018年以前的“防止楼市过热,抑制楼价过快上涨”,二是2018年以后的“房住不炒,实现平稳健康发展”。群众对政策的解读五花八门,最有代表性的声音就是“我国政策控制不住,房价越调控越涨”。果真是hold不住局面吗?1993年6月,是海南房地产泡沫最严重时期,国务院出台“国16条”,控制信贷、控制利率、回收违章拆解,招招致命。房地产炒作资金被釜底抽薪,房地产泡沫瞬间破裂。1994年,海南房屋销售面积下跌35%,房价下跌25%,经济迅速下滑。这难道还算控制不住局面吗,那为何会出现房价越调控越涨呢?

先品“防止楼市过热,抑制楼价过快上涨”的内涵:中央并没有要求房价跌啊,只是说慢点涨、涨慢点,你涨快了,政策就打压,快熄火了就加点油。

再细品“房住不炒,实现平稳健康发展”的内涵:房子是可以买的,但是绝对不能炒房,不管因城施策如何调整,限购限贷的底线是不能触碰的,谁松绑中央立即叫停、问责。虽然不让你炒,但是也要健康发展,暴涨不行,暴跌更不行,否则泡沫破了怎么办?

笔者认为,如果把中国经济比作跑道上冲刺的飞机,当那么“房地产”和“中国制造2025”就是飞机的轮子和机翼,现在革命尚未成功,升力还不足,轮子须继续坚守岗位,待飞机腾空,轮子的使命才算真正完成。房地产市场的确存在较大的泡沫,但泡沫出现了并不一定要主动刺破,可以稳住不增长,通过经济水平整体提升来消化。当前调控政策核心就是稳泡沫,既不能让它快速暴跌,更不能让大量资金流入,“房住不炒”就是最好的定位。我们以2020年来的新闻进行论证:

③2月下旬,央行副行长刘国强表示“LPR下行基本上不影响个人房贷利率,银行通过LPR加点方式确定个人房贷利率,基本保持原有水平”。未来国家基准利率下行是大势所趋,但房贷利率未必下行,这样就给房地产设置了资金隔离带。

④3月初,央行会同财政部、中国银保监会召开金融和经济发展座谈会强调“房子用来住的,不是用来炒的”定位。

⑤3月22日上午,在央行、银保监会、证监会、外汇局联合举行的新闻发布会,银保监会副主席周亮表示;今年八项重点工作之一是“坚决落实房住不炒的要求,促进房地产市场平稳健康的发展”。

⑥一季度GDP为-6.8%,经济下滑超预期。4月17日,老大主持中央政治局会议强调,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。

当前还有一种主流观点认为“国家不允许房价暴跌,但还是会增长,只不过进入一个存量博弈时代,特别是一线人口持续流入的大城市,土地供应也有限,房价仍然具有投资价值”,那么一线的地产真的可以继续投资吗,特别是要不要来武汉抄底?